律师谈 ｜ 澳洲租房危机愈演愈烈，租客房东避坑指南

澳洲租房危机

现如今澳大利亚的租房需求依旧强劲，然而可供租客选择的房屋却很少。

根据房地产分析机构SQM的研究，全澳8月份的租房空置率暴跌至0.9%，这是自2006年以来的最低值。

尽管澳大利亚房产走势呈现下降趋势，租房者们正继续承受着房东不断提高的租金。

在过去的一年里，澳大利亚平均每个租房者每周多花了62澳元，一年多了3000澳元的支出用于房屋租金。

公寓租金的飙升加上通货膨胀的压力，导致群众们担心是否会陷入无家可归或财务紧张的可能。

与此同时，随着新冠疫情限制的解除，越来越多的海外移民选择返回澳大利亚居住和生活，这也使得租赁市场变得更加紧张，租赁房产需求不断攀升。

政府采取行动

澳媒指出，由于受利率变动的影响，澳大利亚的房地产市场正处于动荡不安的状态，因此也导致了租房市场的不稳定性，甚至不少城市和地区需要投标竞拍租房，这也加剧了租客们的压力。

目前在澳洲的主流房产网站上可以看到，一些中介列出的较为抢手的房源的价格差距达到150澳元。

另外值得注意的是，一些房产中介会列出固定价格，或者标注该套房源的价格范围，以及期待潜在租客“联系中介”等选项。

相较于先前的租房市场，澳大利亚的租客们现阶段不仅需要眼疾手快、资金充足，还考验了与租房中介斗智斗勇、避免入坑的能力。

澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves认为，列出可协商的价格通常是“不必要的”，租金应该由“公平和公开”的市场程序决定。

维多利亚州、昆士兰州和塔斯马尼亚州已经进行了改革，严令禁止竞价租房的行为，即在没有价格范围或没有固定成本的情况下，通过宣传房产来协商租赁价格。

但在新南威尔士州、澳大利亚首都地区、北领地和南澳大利亚州，目前还有针对这方面的立法。

目前，相关监管机构的负责人呼吁政府部门采取行动，定制全国统一的法律法规以此进行广泛的监管改革，包括结束无理由的租房驱逐，引入租金上限和负资产限制，从而解决租户的压力。

房东的责任及权利

维多利亚州政府于2021年对租房法律进行重大修改，其中明列了房东和租客的责任及权利，包括规定了租房协议的官方格式。

在签署租房合同之前，房东（出租人）必须告知租客以下内容：

-       房东是否已经请中介收房，或房屋是否已办理出售合同

-       出租人是否为房屋拥有人，不是拥有人的情况下是否有权出租该房屋

-       过去五年该出租屋或公共区域是否发生过谋杀案

-       出租屋是否含石棉

注：石棉是一种天然矿产，不是人造材料，由于其价格低廉、柔韧性强、防火防水，所以早前经常被用于建筑施工和住宅建设行业。不过，一旦吸入破碎的石棉纤维粉尘，就可能会对人体造成致癌性。

此外，出租人或中介还必须对租客履行以下义务：

-       提供双方所签署的租房协议

-       向租客提供一套钥匙

-       详细报告房屋状况

-       提供紧急修理联系方式

-       开通水电煤等必要服务

根据维州相关法律规定，出租人或房屋中介不能因为租客特质拒绝将房屋出租，或在租房期间对租客有歧视行为。如果发生任何歧视行为，将被视为违法。

租客的责任及权利

租客在入住期间所享有的权利和相应责任包括：

-       按时交租

-       保持房屋干净整洁

-       通知中介或出租人需要维修的地方

-       征得房东同意后才可对房屋做出改动

-       不打搅邻里间的正常生活

如果租客在居住期间损坏房屋，未经房东允许擅自改修房屋，搬走时可能会被要求抵扣部分押金，而不是全额拿回押金。

签署租房合同

在维多利亚州，如果通过商议决定租房，双方所签署的住宅租赁协议（另称“租房合同”，“租房协议”）是一份具有法律效应的文件。

因此，房东和租客在签署合同之前应了解明细，如果有任何疑问，在起草租赁协议时便可通过专业律师的协助，以完整保障自己的合法权益。

一份清晰且合法的租房协议应包括：

-       房租金额

-       押金金额

-       租期及协议类别

-       其他详细条款或规定

书面形式的租房协议必须按照维州房屋租赁法律规定的格式签署，具体的格式需要按照固定租期是否超过5年来抉择。

表格一 （租期不超过5年）

表格二 （租期超过5年）

 无论是租客还是房东，在正式签署租房合同之前，除了了解自己所享有的责任和权利之外，同时还需要确保已经完全知情、理解并且同意租房协议中所有的条款及规定。

若是后续产生了租赁纠纷，寻求独立和专业的法律建议则是必不可少的。

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